Comment le marché perçoit-il la durabilité?

Entretien avec Beat Schwab, Head Real Estate Asset Management de Credit Suisse

Monsieur Schwab, que signifie la durabilité pour vous?

Le fait que nous ne puissions préserver les conditions de vie des générations futures que si nous ménageons les ressources a une grande influence sur ma façon de penser et d’agir, tant sur le plan privé que dans la vie professionnelle. Pour moi, la durabilité, c’est se comporter de manière responsable à l’égard de notre environnement. La durabilité occupe une place centrale dans les activités du département Real Estate Asset Management de Credit Suisse. Je suis convaincu que les investisseurs immobiliers qui gèrent aujourd’hui leurs portefeuilles selon des critères durables auront une longueur d’avance sur le marché à long terme. A l’avenir, les locataires responsables rechercheront davantage des immeubles durables. Cette tendance s’observe aussi chez les locataires internationaux, américains en particulier, qui ont pris massivement l’engagement de ne plus louer que des surfaces commerciales et de bureaux répondant à des normes énergétiques très strictes.

«En tant que partenaire, on perçoit parfaitement que la durabilité fait partie intégrante de la stratégie d’entreprise d’Implenia.»

Beat Schwab, Head Real Estate Asset Management de Credit Suisse

Quel regard jetez-vous sur l’engagement d’Implenia en faveur de produits durables et orientés vers les souhaits de la clientèle?

En tant que partenaire, on perçoit parfaitement que la durabilité fait partie intégrante de la stratégie d’entreprise d’Implenia. Comme en atteste d’ailleurs le volumineux rapport sur le développement durable. Par ailleurs, l’entreprise a eu recours très tôt à des instruments permettant de planifier et d’optimiser durablement des projets, tel que l’outil d’évaluation GeNaB®, développé en interne. Quand ils prennent leurs décisions d’investissement, les investisseurs professionnels ne se préoccupent plus seulement aujourd’hui du rendement d’un projet mais aussi de sa performance en termes de durabilité. Ainsi, nous collaborons également à des projets innovants d’Implenia. Deux fonds immobiliers – Credit Suisse Real Estate Fund Siat et Credit Suisse Real Estate Fund Green Property – investissent par exemple dans le projet immobilier roy sur l’ancien site Sulzer à Oberwinterthur (voir point 2.4.2).

Pensez-vous que les investisseurs soient prêts à dépenser davantage pour acquérir des immeubles durables?

La durabilité est un choix payant à long terme. Certes, actuellement, les coûts de construction de bâtiments durables sont encore légèrement supérieurs à ceux d’immeubles «standard». Mais, en contrepartie, sur la durée, l’investisseur peut compter sur des prix de revente supérieurs, des recettes locatives plus élevées et des taux d’inoccupation plus faibles. Les usagers des bâtiments bénéficient eux aussi de multiples avantages, dont un gain de confort et des frais d’exploitation réduits. Ce sont des aspects qui ont un effet positif sur la demande des locataires. Je suis sûr que, dans le futur, les bâtiments durables gagneront encore en importance compte tenu de la hausse probable des coûts énergétiques et deviendront la norme dans la branche.

Mais les clients sont-ils prêts à aller à la poche pour des bâtiments durables?

Quelques études réalisées dans le monde démontrent que les clients sont disposés à payer plus cher et attestent de ce fait de le plus-value offerte par les bâtiments durables. Toutefois, la base de données est souvent insuffisante et les résultats ne sont pas directement applicables à la Suisse. De telles études doivent être considérées avec prudence. Cela dit, en Suisse, vu le grand nombre de bâtiments Minergie, on peut raisonnablement affirmer que les investisseurs ne sont pas opposés à l’idée de payer plus cher dans le segment résidentiel. Selon les estimations, les maisons individuelles répondant à la norme Minergie peuvent entraîner un surcoût de 4,9 à 7%. Mais, parallèlement à cela, les nouveaux bâtiments génèrent des loyers nets moyens supérieurs de 6 à 6,5%.

«Ce sont l’exploitation et le contrôle de quelques
valeurs clés qui permettent de dire dans quelle mesure
un bâtiment est taillé pour affronter l’avenir.»

Beat Schwab, Head Real Estate Asset Management de Credit Suisse

Dans quels domaines Implenia peut-elle encore optimiser ses produits?

L’entreprise est clairement positionnée dans le bâtiment, le génie civil et la construction d’infrastructures et a systématiquement contribué ces dernières années à un développement durable dans le domaine de la construction. Mais Implenia est également partie prenante à un processus à plus long terme. Dans le futur, les produits et services durables ne seront plus l’exception, ils deviendront la règle. Tout le défi consistera à fournir des données transparentes aux investisseurs immobiliers pour les besoins de leurs décisions. Outre les coûts et le rendement, l’énergie grise, les émissions de CO2 et la consommation d’énergie finale jouent également un rôle important. Aujourd’hui, il arrive trop souvent encore que des projets soient vendus avec des labels de qualité,des certificats et d’autres marques de qualité durable qui ne constituent qu’un instantané. Ce sont l’exploitation et le contrôle de quelques valeurs clés qui permettent de dire dans quelle mesure un bâtiment est taillé pour affronter l’avenir.

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